Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama
Haziran 2025'te 4.000.000 ₺'ye alınıp Eylül 2026'da 6.000.000 ₺'ye satılan dairede endekslenmiş maliyet 5.467.060,93 ₺, safi kazanç 452.939,07 ₺, vergi 51.087,81 ₺.
Sonuçta bir hata mı var? Bize bildir E-posta taslağına sayfa adresi, formdaki değerler ve çıkan sonuç eklenir; göndermeden önce düzenleyebilirsin.
Sıradaki adım
Değer artış kazancı nasıl hesaplanır?
Bir evi, arsayı ya da dükkânı satın alıp beş yıl dolmadan satarsan, elde ettiğin kâr Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80. maddesine göre "değer artışı kazancı" sayılır. Vergiyi kâr üzerinden ödersin, satış bedelinin tamamı üzerinden değil. Üstelik enflasyonun etkisi alış bedeli endekslenerek ayıklanır ve yılda 150.000 ₺ istisna uygulanır. Bu yüzden yüksek enflasyon döneminde alınıp satılan pek çok evde vergi hiç çıkmaz ya da beklenenden çok düşük çıkar.
Adım adım örnek (2026)
15.06.2025'te 4.000.000 ₺'ye alınan daire 20.09.2026'da 6.000.000 ₺'ye satılıyor; satıcı 80.000 ₺ gider ödüyor.
- Beş yıl doldu mu? Hayır: süre 15.06.2030 tarihinde doluyor, satış bu tarihten önce.
- Endeks: Alıştan önceki ay (Mayıs 2025) Yİ-ÜFE 4.230,69, satıştan önceki ay (Ağustos 2026) 5.782,36. Artış %36,7; %10'u geçtiği için endeksleme yapılır.
- Endekslenmiş maliyet: 4.000.000 ₺ × 5.782,36 ÷ 4.230,69 = 5.467.060,93 ₺
- Safi kazanç: 6.000.000 ₺ − 5.467.060,93 ₺ − 80.000 ₺ = 452.939,07 ₺
- Vergi: 452.939,07 ₺ − 150.000 ₺ istisna = 302.939,07 ₺ matrah; vergi 51.087,81 ₺.
Endeksleme olmasaydı kâr 1.920.000 ₺ görünecekti. Aynı daire 15.03.2024'te alınmış olsaydı endekslenmiş maliyet 7.344.941 ₺ olacağı için satış kâr değil zarar gösterir ve vergi hiç çıkmazdı. Gelir İdaresinin rehberindeki örnek de aynı mantıkla çözülür: 5.000.000 ₺'ye alınıp 8.000.000 ₺'ye satılan gayrimenkulde endekslenmiş maliyet 7.650.362 ₺, safi kazanç yaklaşık 349.638 ₺, 2025 tarifesi ve 120.000 ₺ istisnayla vergi yaklaşık 38.027,55 ₺ bulunur.
Yİ-ÜFE endeksleri
Endekslemede alıştan bir önceki ayın ve satıştan bir önceki ayın endeksi kullanılır (2003=100).
| Ay | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ocak | 1.129,03 | 2.105,17 | 3.035,59 | 3.861,33 | 4.910,75 |
| Şubat | 1.210,60 | 2.138,04 | 3.149,03 | 3.943,01 | 5.030,08 |
| Mart | 1.321,90 | 2.147,44 | 3.252,79 | 4.017,30 | 5.145,77 |
| Nisan | 1.423,27 | 2.164,94 | 3.369,98 | 4.128,19 | 5.308,89 |
| Mayıs | 1.548,01 | 2.179,02 | 3.435,96 | 4.230,69 | 5.454,89 |
| Haziran | 1.652,75 | 2.320,72 | 3.483,25 | 4.334,94 | 5.553,07 |
| Temmuz | 1.738,21 | 2.511,75 | 3.550,88 | 4.409,73 | 5.637,48 |
| Ağustos | 1.780,05 | 2.659,60 | 3.610,51 | 4.518,89 | 5.782,36 |
| Eylül | 1.865,09 | 2.749,98 | 3.659,84 | 4.632,89 | 5.902,06 |
| Ekim | 2.011,13 | 2.803,29 | 3.707,10 | 4.708,20 | — |
| Kasım | 2.026,08 | 2.882,04 | 3.731,43 | 4.747,63 | — |
| Aralık | 2.021,19 | 2.915,02 | 3.746,52 | 4.783,04 | — |
2022-2025: Gelir İdaresi rehberindeki TÜİK endeksleri. 2026: TÜİK'in açıkladığı aylık değişim oranlarıyla zincirlenmiş değerlerdir; TÜİK'in yayımladığı endeksten ikinci ondalıkta küçük farklar olabilir. Beyannamede TÜİK'in yayımladığı endeksi kullan; araçta istersen endeksi elle girebilirsin.
Vergi çıkmayan durumlar
- Beş yıl dolmuşsa: Tapu tescil tarihinden başlayarak beş yıl geçtikten sonraki satışlar vergisizdir. Kooperatif ve TOKİ konutlarında, fiilen kullanıma başlandığı belgelenirse bu tarih esas alınabilir.
- Miras ve bağış: Karşılıksız edinilen gayrimenkulün satışında değer artış kazancı doğmaz.
- Kazanç istisnanın altındaysa: Yıl içindeki tüm satışların safi kazancı toplamı 150.000 ₺'yi geçmiyorsa beyanname verilmez.
- Zarar varsa: Endekslenmiş maliyet satış bedelinden yüksekse vergi yoktur.
Satışta alıcı ve satıcının ödediği tapu harcını tapu harcı hesaplama, miras kalan bir evin vergisini veraset ve intikal vergisi hesaplama, aynı yıl beyan edeceğin kira gelirinin vergisini kira geliri vergisi hesaplama aracıyla bulabilirsin. Gelir vergisi dilimlerinin tamamı gelir vergisi dilimleri tablosunda, evin yatırım getirisi ise kira getirisi hesaplama aracında.
Değer artış kazancı: örnek hesaplar
15 ayda satılan daire
Haziran 2025'te 4.000.000 ₺'ye alınıp Eylül 2026'da 6.000.000 ₺'ye satılan dairede endekslenmiş maliyet 5.467.060,93 ₺, safi kazanç 452.939,07 ₺, vergi 51.087,81 ₺.
Aynı fiyat, iki buçuk yıl önce alınsaydı
Mart 2024 alışında endekslenmiş maliyet 7.344.941,14 ₺ olur; satış zarar gösterir ve vergi çıkmaz.
Değer artış kazancı hesabında sık yapılan hatalar
- Vergiyi satış bedelinin tamamı üzerinden sanmak. Vergi yalnızca endeksleme, gider ve istisnadan sonra kalan kazanca uygulanır.
- Endekslemede alış ve satış aylarının endeksini kullanmak. Doğru olan, alıştan ve satıştan bir önceki ayın Yİ-ÜFE'sidir.
- Miras kalan evin satışında vergi çıkacağını düşünmek. Miras ve bağışla edinilen gayrimenkulde değer artış kazancı doğmaz.
Değer artış kazancı için bilmen gerekenler
- Beş yıl, tapu tescil tarihinden başlayarak takvim günüyle sayılır; sınırdaysan birkaç gün beklemek vergiyi tamamen ortadan kaldırabilir.
- Alış bedelini belgeleyen tapu, banka dekontu ve sözleşmeleri sakla; tapuda düşük bedel yazıyorsa gerçek bedeli ispat etmek bu belgelerle olur.
Değer artış kazancı hakkında sık sorulan sorular
Değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır?
Satış bedelinden alış bedeli ve satış dolayısıyla ödediğin gider ile harçlar düşülür. Alış ile satış arasındaki Yİ-ÜFE artışı %10 veya daha fazlaysa alış bedeli bu oranda artırılarak (endekslenerek) düşülür. Kalan kazançtan 150.000 ₺ istisna çıkarılır, geri kalan ücret dışı gelir tarifesiyle (%15'ten %40'a) vergilenir.
5 yıl dolmadan ev satarsam vergi öder miyim?
Satın aldığın (bedel ödeyerek edindiğin) bir konutu ya da arsayı tapu tescil tarihinden başlayarak beş yıl içinde satarsan, endekslemeden ve istisnadan sonra kazanç kalıyorsa vergi ödersin. Beş yıl dolduktan sonraki satışta, kazanç ne kadar olursa olsun değer artış kazancı vergisi doğmaz. Süre takvim günüyle hesaplanır.
Miras kalan evi satınca vergi var mı?
Hayır. Miras ve bağış gibi karşılıksız (ivazsız) yollarla edinilen gayrimenkulün satışı değer artış kazancı vergisine tabi değildir; satış ne zaman yapılırsa yapılsın bu kazanç beyan edilmez. Mirasın kendisi için veraset ve intikal vergisi ayrıca değerlendirilir.
150.000 TL istisna her satışa ayrı ayrı mı uygulanır?
Hayır. İstisna kişi başına ve takvim yılı başınadır: aynı yıl içinde iki ev sattıysan iki satışın safi kazançları toplanır ve istisna bir kez düşülür. Hisseli bir evde ise her hissedar kendi payına düşen kazanç için ayrı ayrı istisnadan yararlanır.
Değer artış kazancı ne zaman beyan edilir ve ödenir?
Satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. 2026 yılındaki satış için beyan 1-31 Mart 2027 arasındadır; vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitle ödenir. Safi kazanç istisna tutarının altında kalıyorsa beyanname verilmez.
Bir hata ya da eksik mi gördün? Lütfen bize bildir; doğrulayıp düzeltiriz. Hesapların hangi kaynaklara ve yönteme dayandığını kaynaklar ve yöntem sayfasında açıkladık. Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır; resmî işlemlerde ilgili kurumun verilerini esas al. Bizi tanımak için hakkımızda sayfasına bakabilirsin.