Kat Karşılığı Paylaşım Hesaplama
%30 emsal dışı alanla toplam 975,00 m² inşaat yapılır; arsa sahibine 438,75 m², müteahhide 536,25 m² düşer. m² değeri 40.000 ₺ ise arsa sahibinin payı yaklaşık 17.550.000,00 ₺ eder.
Sonuçta bir hata mı var? Bize bildir E-posta taslağına sayfa adresi, formdaki değerler ve çıkan sonuç eklenir; göndermeden önce düzenleyebilirsin.
Sıradaki adım
Kat karşılığı paylaşımı nasıl hesaplanır?
Kat karşılığı inşaatta arsa sahibi arsasını, müteahhit ise inşaatı ortaya koyar; bitince yapılan bağımsız bölümler anlaşılan orana göre paylaşılır. Araç önce imar hakkından toplam inşaat alanını, sonra bu alanın paylara düşen kısmını hesaplar.
Örnek: 500 m² arsa, emsal 1,50 ve %30 emsal dışı alanla toplam 975 m² inşaat yapılır. Oran %45 ise arsa sahibine 438,75 m², müteahhide 536,25 m² düşer; 120 m² dairelerle toplam 8 daire çıkar.
Orana göre arsa sahibine düşen alan (örnekteki arsa)
| Arsa sahibi payı | Arsa sahibi | Müteahhit | 120 m² daire karşılığı |
|---|---|---|---|
| %40 | 390 m² | 585 m² | 3,25 |
| %45 | 438,75 m² | 536,25 m² | 3,66 |
| %50 | 487,5 m² | 487,5 m² | 4,06 |
| %55 | 536,25 m² | 438,75 m² | 4,47 |
Hesap ön değerlendirme içindir: gerçek alanlar onaylı mimari projeye, emsal dışı alanlar imar mevzuatındaki sınırlara, değer ise bölgedeki piyasaya göre değişir. Paylaşım genellikle metrekare yerine bağımsız bölüm (daire, dükkân) üzerinden yapıldığından konum, kat ve cephe farkları da pazarlıkta dikkate alınır.
Sözleşme, tapu, kira yardımı ve teslim gecikmesi gibi bütün adımları evimi (arsamı) kat karşılığına veriyorum rehberinde anlattık. Noter masrafını noter ücreti hesaplama, tapu devrindeki harcı tapu harcı hesaplama aracıyla bulabilirsin. Dairelerinden birini kiraya verirsen getirisini kira getirisi hesaplama, beş yıl dolmadan satarsan vergisini değer artış kazancı hesaplama aracı gösterir.
Kat karşılığı: örnek hesaplar
500 m² arsa, emsal 1,50, %45 pay
%30 emsal dışı alanla toplam 975,00 m² inşaat yapılır; arsa sahibine 438,75 m², müteahhide 536,25 m² düşer. m² değeri 40.000 ₺ ise arsa sahibinin payı yaklaşık 17.550.000,00 ₺ eder.
800 m² arsa, emsal 2,00, %50 pay
Emsale dahil alan 1.600,00 m²; yarı yarıya paylaşımda arsa sahibine ve müteahhide 800,00 m² kalır.
Kat karşılığı hesabında sık yapılan hatalar
- Arsa alanını inşaat alanı sanmak. İnşaat alanı arsa alanı × emsal (KAKS) ile bulunur; emsal dışı alanlar da eklenir.
- Yalnızca orana bakıp teklifleri karşılaştırmak. Kira yardımı, teslim süresi, malzeme kalitesi ve hangi dairelerin kime kalacağı da payın değerini değiştirir.
- Sözleşmeyi adi yazılı yapmak. Arsa payı devrini içeren kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Kat karşılığı için bilmen gerekenler
- Belediyeden imar durumu belgesini alıp emsal, kat adedi ve çekme mesafelerini öğrenmeden pazarlığa başlama.
- Tapu devrini inşaatın ilerleme aşamalarına bağla ve sözleşmeyi imzadan önce bir avukata okut.
Kat karşılığı hakkında sık sorulan sorular
Kat karşılığı oranı nasıl belirlenir?
Kanunda sabit bir oran yoktur; oran arsa sahibi ile müteahhit arasında serbestçe kararlaştırılır. Arsanın konumu ve değeri, imar hakkı (emsal), bölgedeki satış fiyatları, inşaat maliyeti ve müteahhidin üstlendiği yükümlülükler (kira yardımı, harçlar, ruhsat giderleri) oranı belirler. Uygulamada arsa sahibine bırakılan pay bölgeye göre geniş bir aralıkta değişir; teklifleri karşılaştırmak için önce toplam inşaat alanını ve kendi payına düşen metrekareyi hesaplamak gerekir.
Emsal (KAKS) nedir, inşaat alanı nasıl hesaplanır?
Emsal ya da kat alanı kat sayısı (KAKS), arsanın kaç katı büyüklükte inşaat yapılabileceğini gösteren imar değeridir. Örneğin 500 m² arsada emsal 1,50 ise emsale dahil inşaat alanı 750 m² olur. Balkon, ortak alanlar ve otopark gibi bazı alanlar imar mevzuatındaki sınırlar içinde emsale dahil edilmez; bu yüzden toplam inşaat alanı emsal alanından büyük olabilir. Emsal değeri belediyeden alınan imar durumu belgesinde yazar.
Kat karşılığı sözleşmesi nasıl yapılmalı?
Arsa payının devrini içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir (Türk Medeni Kanunu md. 706). Sözleşmede hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı, teslim tarihi, gecikme tazminatı, kira yardımı, malzeme ve proje özellikleri, tapu devrinin inşaatın ilerlemesine bağlı aşamaları ve teminatlar açıkça yazılmalıdır. Noterde düzenlenen kat karşılığı sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır.
Müteahhit işi geciktirirse ne olur?
Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihine uyulmazsa, sözleşmedeki gecikme cezası ve kira kaybı talep edilebilir; ciddi gecikme ve ihlallerde Türk Borçlar Kanunu'ndaki eser sözleşmesi hükümlerine göre sözleşmeden dönme ve tazminat yolları vardır. Bu nedenle teslim süresi, gecikme tazminatı ve tapu devrinin inşaat seviyesine bağlanması sözleşmenin en önemli maddeleridir.
Bir hata ya da eksik mi gördün? Lütfen bize bildir; doğrulayıp düzeltiriz. Hesapların hangi kaynaklara ve yönteme dayandığını kaynaklar ve yöntem sayfasında açıkladık. Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır; resmî işlemlerde ilgili kurumun verilerini esas al. Bizi tanımak için hakkımızda sayfasına bakabilirsin.