Ev Alırken ve Satarken: Tapu Harcı, Kredi, Vergi ve Bütün Masraflar
Ev almak ya da satmak, çoğu insanın hayatındaki en büyük para işlemidir ve fiyatın dışında birçok kalem içerir: tapu harcı, emlakçı bedeli, kredi maliyeti, emlak vergisi ve bazen değer artış kazancı vergisi. Bu sayfa alıcı ve satıcı için bütün kalemleri sırasıyla toplar; her adımda kendi rakamlarınla hesap yapabileceğin araca bağlanır. Örneklerde 5.000.000 ₺ değerinde bir konut kullanılmıştır.
Alıcı için: satın almadan önce bütçe
Önce ne kadar kredi çekebileceğini ve aylık taksiti netleştir. Örnek: 5.000.000 ₺'lik evin 2.000.000 ₺'sini peşin ödeyip kalan 3.000.000 ₺'yi 120 ay vadeli, aylık %2,5 faizli konut kredisiyle finanse etmek aylık 79.085,38 ₺ taksit demektir; 10 yılda toplam 9.490.245 ₺ geri ödenir. Faiz oranı örnektir; bankanın teklifindeki oranı kullan.
- KKDF ve BSMV: Konut kredisinde KKDF alınmaz. Adına kayıtlı başka konut yoksa BSMV de alınmaz; ikinci konutta BSMV uygulanır.
- Aylık taksitten geriye: Ödeyebileceğin taksitten ne kadar kredi çekebileceğini aylık taksitten kredi tutarı aracı bulur.
- Teklifleri karşılaştır: Faiz oranı tek başına yanıltıcıdır; masraflarıyla birlikte yıllık maliyet oranına bak.
Taksit ve ödeme planını konut kredisi hesaplama aracıyla çıkarabilirsin.
Alıcı için: tapu günü ödenenler
| Kalem | Kural | 5.000.000 ₺ için |
|---|---|---|
| Tapu harcı (alıcı payı) | Satış bedelinin binde 20'si | 100.000,00 ₺ |
| Emlakçı hizmet bedeli | En fazla %2 + KDV (anlaşmaya bağlı) | en fazla 120.000,00 ₺ |
| Döner sermaye bedeli | Tapu müdürlüğünün işlem başına sabit ücreti | her yıl belirlenir |
| DASK | Konut satışında geçerli zorunlu deprem sigortası aranır | konuta göre |
| Kredi masrafları | Ekspertiz, ipotek tesisi, dosya masrafı | bankaya göre |
| Fiyat + alıcı harcı + azami emlakçı | 5.220.000,00 ₺ |
Harcın tamamını hesaplamak ve tarafların payını görmek için tapu harcı hesaplama aracını kullan. Sıfır konutlarda ve müteahhitten alımlarda KDV gibi farklı kalemler doğabilir; satış sözleşmesindeki fiyatın KDV dahil olup olmadığını sor.
Alıcı için: satın aldıktan sonra
- Emlak vergisi: Satış yılının vergisi satıcıya aittir; sen izleyen yıldan itibaren her yıl Mayıs ve Kasım sonunda iki taksit ödersin. Tutarı emlak vergisi hesaplama aracı gösterir; geç ödenen taksite işleyen zammı gecikme zammı hesaplama aracıyla görebilirsin. Muafiyet şartları ve ödeme takvimi emlak vergisi rehberinde.
- DASK yenileme: Poliçe her yıl yenilenir; konut kredisi varsa banka yenilemeyi şart koşar.
- Kiraya verecek misin? 5.000.000 ₺'lik evi aylık 20.000 ₺'ye kiraya vermek yıllık brüt %4,8 getiri ve yaklaşık 20,8 yılda geri dönüş demektir. Kendi rakamların için kira getirisi hesaplama, kira gelirinin vergisi için kira geliri vergisi hesaplama aracına, beyan adımları için kira geliri beyanı rehberine bak.
Satıcı için: tapu günü ve sonrası
- Tapu harcı (satıcı payı): Satış bedelinin binde 20'si; 5.000.000 ₺ için 100.000,00 ₺.
- Emlak vergisi borcu: Satış yılının emlak vergisi satıcıya aittir; tapuda satıştan önce taşınmaza ait emlak vergisi borcunun bulunmaması aranır.
- Emlakçı: Satıcıdan da en fazla %2 + KDV hizmet bedeli alınabilir.
- Kredi kapatma: Evin üzerinde ipotek varsa satıştan önce kredi kapatılıp ipotek kaldırılır; erken kapatmanın maliyetini kredi erken kapatma hesaplama aracı gösterir.
Satıcı için: değer artış kazancı vergisi
Satın aldığın evi tapu tescil tarihinden itibaren beş yıl içinde satarsan kazanç gelir vergisine tabidir (GVK mükerrer 80). Ancak vergi satış bedeli üzerinden değil, kâr üzerinden hesaplanır: alış bedeli Yİ-ÜFE artışıyla güncellenir, satış giderleri düşülür ve 150.000 ₺ yıllık istisna uygulanır. Yüksek enflasyon dönemlerinde bu yüzden çoğu satışta vergi çıkmaz.
Örnek: Haziran 2025'te 4.000.000 ₺'ye alınıp Eylül 2026'da 6.000.000 ₺'ye satılan ve 80.000 ₺ satış gideri olan bir dairede endekslenmiş maliyet 5.467.060,93 ₺, safi kazanç 452.939,07 ₺, vergi yaklaşık 51.087,81 ₺'dir. Beyan, satışı izleyen yılın Mart ayında yapılır. Miras ve bağışla edinilen evlerde ve beş yılı dolduran satışlarda bu vergi doğmaz. Kendi satışın için değer artış kazancı hesaplama aracını kullan.
Miras kalan ev
Miras yoluyla gelen bir evde önce mirasçılar ve payları belirlenir, ardından veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir. Mirasçıların paylarını miras payı hesaplama, vergiyi veraset ve intikal vergisi hesaplama aracıyla bulabilirsin; süreci adım adım veraset ve intikal vergisi rehberinde anlattık. Miras kalan evin satışında değer artış kazancı vergisi doğmaz. Eski bir evi satmak yerine müteahhide vermeyi düşünüyorsan payını kat karşılığı hesaplama aracıyla bulabilir, süreci arsamı kat karşılığına veriyorum yazısında okuyabilirsin.
Kontrol listesi
- Alıcı: Kredi ön onayını al; tapu kaydını, imar durumunu ve iskân belgesini kontrol et; satış bedelini tapuda gerçek değeriyle yazdır.
- Alıcı: DASK poliçesini tapu gününden önce hazırla; tapu harcı ve döner sermaye bedelini önceden öde.
- Satıcı: Emlak vergisi borcunu kapat; ipotek varsa kaldırt; alış belgelerini değer artış kazancı hesabı için sakla.
- İkisi: Emlakçı bedelini ve harcın kimin ödeyeceğini yazılı olarak kararlaştır.
Kiracılı bir ev alıyorsan kira artışının yasal sınırını kira artış oranı hesaplama aracıyla, kuralları kira artışı rehberinde görebilirsin.
Arsa ya da tarla alıyorsan tapudaki metrekareyi dönüm, dekar ve hektar olarak dönüm hesaplama aracıyla görebilirsin.
Sık sorulan sorular
Ev alırken toplam ne kadar masraf çıkar?
Satış bedeline ek olarak alıcı payı tapu harcı (binde 20), döner sermaye bedeli, DASK poliçesi ve emlakçıyla çalışıldıysa en fazla %2 artı KDV hizmet bedeli ödenir; kredi kullanılıyorsa ekspertiz ve kredi masrafları eklenir. 5.000.000 ₺'lik bir evde yalnızca alıcı tapu harcı ve azami emlakçı bedeli toplamı 220.000 ₺ eder.
Ev satışında tapu harcı nasıl paylaşılır?
Kanuna göre alıcı ve satıcı ayrı ayrı satış bedelinin binde 20'sini öder; toplam harç bedelin %4'üdür. Uygulamada tarafların harcın tamamını birinin ödemesi konusunda anlaşması yaygındır, ama tapu müdürlüğü iki payı da tahsil etmeden işlemi tamamlamaz.
Evi satınca vergi öder miyim?
Satın aldığın evi tapu tescilinden itibaren beş yıl içinde satarsan ve Yİ-ÜFE endekslemesinden sonra 150.000 ₺ istisnayı aşan bir kazanç kalırsa değer artış kazancı vergisi ödersin. Beş yıl dolduktan sonraki satışlar ve miras ya da bağışla edinilen evlerin satışı bu vergiye tabi değildir.
Tapuda düşük bedel göstermek sorun olur mu?
Tapuda gerçek satış bedelinin yazılması gerekir. Düşük bedel göstermek tapu harcının eksik ödenmesi demektir ve tespit edilirse harç farkı cezasıyla birlikte istenir. Ayrıca satıcı ileride değer artış kazancını hesaplarken gerçek alış bedelini ispat etmekte zorlanabilir; alıcı da evi satarken düşük maliyet nedeniyle fazla vergiyle karşılaşabilir.
Ev aldıktan sonra emlak vergisi ne zaman ödenir?
Satış yılının emlak vergisi satıcıya aittir; alıcı izleyen yıldan itibaren öder. Satın aldığın konut için belediyeye emlak vergisi bildirimi verilmesi gerekir; birçok belediye tapu kayıtlarını otomatik alsa da bildirimin yapıldığını ilk yıl içinde kontrol et. Vergi her yıl Mayıs ve Kasım sonunda iki taksitle ödenir.
Bir hata ya da eksik mi gördün? Lütfen bize bildir; doğrulayıp düzeltiriz. Hesapların hangi kaynaklara ve yönteme dayandığını kaynaklar ve yöntem sayfasında açıkladık. Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır; resmî işlemlerde ilgili kurumun verilerini esas al. Bizi tanımak için hakkımızda sayfasına bakabilirsin.