Evimi (Arsamı) Kat Karşılığına Veriyorum: Pay, Sözleşme ve Tapu Adım Adım
Babadan kalma, 1970'lerde yapılmış iki katlı bir ev düşünelim. Bahçesi geniş, duvarlarında nem, çatısı her kış biraz daha akıyor. Bir gün kapıya bir müteahhit gelir: "Burayı yıkalım, apartman yapalım; size yüzde kırk beş verelim." Teklif cazip görünür ama akla hemen sorular gelir: Yüzde kırk beş kaç daire eder? Tapuyu ne zaman vereceğim? İnşaat yarım kalırsa ne olur? Bu yazıda 400 m² arsalı bu evi örnek alarak kat karşılığı sürecini baştan sona anlatıyoruz.
- Önce imar durumu: emsal (KAKS) ve kat adedi, yapılabilecek toplam alanı belirler.
- Pay hesabı: toplam inşaat alanı × arsa sahibi oranı; daire listesini mutlaka sözleşmeye yazdır.
- Sözleşme: noterde düzenleme şeklinde (TMK md. 706); damga vergisinden istisna.
- Tapu: müteahhidin payı inşaatın ilerlemesine göre kademeli devredilir.
1. Belediyeden imar durumu: neyin yapılabileceğini öğren
Pazarlığın ilk belgesi, belediyeden alınan imar durumu belgesidir. Burada emsal (kat alanı kat sayısı, KAKS), taban alanı, kat adedi ve çekme mesafeleri yazar. Emsal, arsanın kaç katı büyüklükte inşaat yapılabileceğini gösterir; balkon, ortak alan ve otopark gibi bazı alanlar mevzuattaki sınırlar içinde emsale dahil edilmez. Örnek evin arsası 400 m², emsali 1,80: emsale dahil 720 m², emsal dışı alanlarla birlikte yaklaşık 936 m² inşaat yapılabilir.
2. Teklifleri metrekare ve daireye çevir
Müteahhitler teklifi genellikle yüzde olarak verir; ama asıl önemli olan o yüzdenin sana kaç metrekare ve hangi daireler olarak döneceğidir. Örnek arsada 110 m²'lik dairelerle toplam 8 daire çıkar:
| Teklif | Arsa sahibine | Müteahhide | 110 m² daire karşılığı |
|---|---|---|---|
| %40 | 374,4 m² | 561,6 m² | 3,4 |
| %45 | 421,2 m² | 514,8 m² | 3,8 |
| %50 | 468 m² | 468 m² | 4,3 |
%45 teklifte sana 421,2 m², yani yaklaşık 3,8 daire düşer. Kesirli çıkan payın nasıl karşılanacağı (fazladan bir daire, para farkı ya da dükkân) pazarlığın konusudur. Kendi arsanla hesaplamak için kat karşılığı hesaplama aracını kullan; dairelerin piyasa değerini aynı araçta metrekare değeri girerek görebilirsin.
3. Müteahhidi araştır
Kat karşılığında arsa sahibinin en büyük riski inşaatın yarım kalmasıdır. Müteahhidin daha önce bitirdiği binaları gör, oralarda oturanlarla konuş, yapı müteahhidi yetki belgesini ve şirketin vergi ve icra durumunu sor. Teminat olarak banka teminat mektubu ya da bağımsız bölümler üzerinde ipotek gibi güvenceleri sözleşmeye yazdırmayı konuş.
4. Sözleşme: noterde ve ayrıntılı
Arsa payı devrini içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (TMK md. 706). Resmî şekilde yapılan bu sözleşme damga vergisinden istisnadır; noter ücretini noter ücreti hesaplama aracıyla tahmin edebilirsin. Sözleşmede en az şunlar yer almalı:
- Daire listesi: hangi bağımsız bölümün (kat, cephe, metrekare) kime ait olacağı, proje ekiyle.
- Teslim tarihi ve gecikme tazminatı: her geciken ay için ödenecek tutar.
- Kira yardımı: tutar, ödeme günü, inşaat uzarsa devamı.
- Malzeme ve teknik şartname: marka ve kalite seviyesiyle.
- Tapu devri takvimi: müteahhidin payının hangi aşamada ne kadar devredileceği.
- Masraflar: ruhsat, proje, harç, abonelik ve iskân giderlerini kimin ödeyeceği.
- Fesih şartları: inşaat başlamaz ya da durursa sözleşmeden dönme ve devredilen payların geri alınması.
Sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata okutmak, sürecin en ucuz sigortasıdır. Eser sözleşmesindeki ayıp ve gecikme hükümleri Türk Borçlar Kanunu md. 470 ve devamında düzenlenmiştir.
5. Tapu, kat irtifakı ve iskân
Onaylı mimari projeye göre arsa, bağımsız bölümlere düşen arsa paylarına bölünür ve kat irtifakı kurulur (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu); her daire bu aşamada tapuda kendi payıyla görünür. Bina bitip iskân (yapı kullanma izni) alınınca kat mülkiyetine geçilir. Müteahhidin dairelerinin tapusunu, sözleşmedeki aşamalar tamamlandıkça devretmek arsa sahibini korur.
Tapu devirlerinde ödenecek harcı tapu harcı hesaplama aracıyla görebilirsin; kat karşılığı işlemlerinde harç ve vergi uygulamasının ayrıntılarını tapu müdürlüğü ve vergi dairesinden teyit et. Yeni dairelerden birini beş yıl dolmadan satarsan doğabilecek vergiyi değer artış kazancı hesaplama aracıyla, kiraya verirsen getirisini kira getirisi hesaplama aracıyla hesaplayabilirsin. Alım satım sürecinin genel masraflarını ev alırken ve satarken yazısında topladık.
6. Apartman ve riskli yapı durumu
Ev tek bir kişinin değil de mirasçıların ya da apartman sakinlerinin ortak mülkiyetindeyse, paylı malın tamamı üzerindeki tasarruf ve olağanı aşan yapı işleri bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK md. 692). Mirasçılar arasında paylaşım sorusu varsa miras payı hesaplama aracı yasal payları gösterir. Bina riskli yapı olarak tespit edildiyse 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun kendine özgü karar, kira yardımı ve vergi kuralları uygulanır; bu süreç için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlüğüne başvur.
Arsa sahibi için kontrol listesi
- İmar durumu: Belediyeden belgeyi al; emsal, kat adedi ve çekme mesafelerini öğren.
- Hesap: En az üç teklifi metrekare, daire sayısı ve değer olarak karşılaştır.
- Müteahhit: Bitmiş işlerini gez, yetki belgesini ve mali durumunu araştır.
- Sözleşme: Daire listesi, teslim tarihi, gecikme tazminatı, kira yardımı ve tapu takvimini yazdır; avukata okut.
- Noter: Sözleşmeyi düzenleme şeklinde imzala.
- Takip: Tapu devirlerini yalnızca sözleşmedeki aşamalar tamamlandıkça yap; iskân alınmadan son devri verme.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığında arsa sahibine yüzde kaç verilir?
Kanunda belirlenmiş bir oran yoktur; oran arsa sahibiyle müteahhit arasında pazarlıkla belirlenir. Arsanın konumu, emsal (imar hakkı), bölgedeki daire fiyatları, inşaat maliyeti ve müteahhidin üstlendiği kira yardımı ya da masraflar oranı etkiler. Teklifleri karşılaştırırken yalnızca yüzdeye değil, sana kalacak dairelerin kat, cephe ve büyüklüğüne de bak.
Kat karşılığı sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Evet. Arsa payının devrini içeren sözleşmenin geçerli olması için resmî şekilde, yani noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir (Türk Medeni Kanunu md. 706). Adi yazılı sözleşme bu bakımdan geçersiz sayılabilir. Resmî şekilde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi damga vergisinden istisnadır (binde 0); noter ücretini ayrıca ödersin.
Apartmanda kat karşılığı için herkesin onayı gerekir mi?
Paylı mülkiyetteki bir taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf ve olağanı aşan yapı işleri, aksi oybirliğiyle kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (Türk Medeni Kanunu md. 692). Riskli yapı tespit edilen binalarda ise 6306 sayılı Kanunun kendine özgü karar ve uygulama kuralları geçerlidir; bu durumda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlüğünden bilgi al.
Tapu müteahhide ne zaman devredilmeli?
Arsa payının tamamını inşaat başlamadan devretmek arsa sahibi için en riskli yoldur. Uygulamada tapu devri inşaatın ilerleme seviyesine bağlanır: örneğin kaba inşaat, çatı ve iskân gibi aşamalar tamamlandıkça müteahhidin payına düşen bağımsız bölümlerin tapusu kademeli devredilir. Hangi aşamada ne kadar devredileceği sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Kat karşılığında müteahhit kira yardımı yapmak zorunda mı?
Kanunda genel bir kira yardımı zorunluluğu yoktur; kira yardımı tamamen sözleşmeye bağlıdır. Tutarın, ödeme gününün, inşaat süresi uzarsa ne olacağının ve yıllık artışın sözleşmede yazılması gerekir. Kira yardımı sözleşmede yoksa sonradan talep etmek zorlaşır.
Bir hata ya da eksik mi gördün? Lütfen bize bildir; doğrulayıp düzeltiriz. Hesapların hangi kaynaklara ve yönteme dayandığını kaynaklar ve yöntem sayfasında açıkladık. Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır; resmî işlemlerde ilgili kurumun verilerini esas al. Bizi tanımak için hakkımızda sayfasına bakabilirsin.