Komşum Aidat Ödemiyor: Gecikme Tazminatı, İhtar ve İcra Takibi

Murat Bey, 12 daireli apartmanın yöneticisi. Kapıcının maaşı, asansör bakımı ve ortak elektrik her ay ödeniyor, ama 7 numaralı dairenin sahibi Haziran'dan beri aidat yatırmıyor. Diğer komşular "neden biz onun yerine ödüyoruz?" diye soruyor. Murat Bey'in soruları belli: "Gecikme için ne kadar isteyebilirim, ihtar çekmem gerekir mi, icraya ne zaman verebilirim?" Bu yazıda Murat Bey'in izleyeceği yolu Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre adım adım anlatıyoruz.

1. Önce aidatın doğru hesaplandığından emin ol

Borçlu kat malikinin ilk itirazı çoğunlukla "aidat fazla hesaplanmış" olur. Kanuna göre, yönetim planında başka bir kural yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; yönetici aylığı, sigorta, bakım-onarım ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payına göre paylaştırılır. Murat Bey'in apartmanında kapıcı giderleri aylık 24.000 ₺, diğer giderler 12.000 ₺ ve bütün dairelerin arsa payı eşit; her daireye 3.000,00 ₺ aidat düşüyor. Paylaşımı apartman aidatı hesaplama aracıyla kontrol edebilirsin.

2. Gecikme tazminatını hesapla

Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı öder. Aidatlar her ayın 5'inde ödendiği için Murat Bey 19 Ekim 2026 itibarıyla her ayın gecikmesini ayrı hesapladı:

Böylece 7 numaralı dairenin borcu gecikme tazminatıyla birlikte 13.805,00 ₺ oldu. Tazminat her ay için ayrı ve gün sayısıyla orantılı hesaplanır; bileşik (faizin faizi) olarak işletilmez.

3. Yazılı olarak hatırlat

Kanun, icra takibinden önce ihtar çekilmesini şart koşmaz; ama borçluya borcun dökümünü yazılı olarak bildirmek, hem anlaşmayla çözme ihtimalini artırır hem de ileride ispatı kolaylaştırır. Murat Bey, aidat dökümünü, gecikme tazminatı hesabını ve ödeme için verdiği süreyi içeren bir yazıyı imza karşılığı teslim etti. Resmî bir kayıt istersen noter aracılığıyla ihtarname de gönderebilirsin; masrafını noter ücreti hesaplama aracıyla görebilirsin.

4. Daire kiradaysa kiracıyı da unutma

7 numaralı dairede bir kiracı oturuyor. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kiracı da kat malikinin aidat borcundan ve gecikme tazminatından onunla birlikte sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve ödediği tutar kira borcundan düşülür. Murat Bey, kiracıya da bilgi vererek ödemenin bir kısmını ondan tahsil edebilir.

5. İcra takibi, arabuluculuk ve kanuni ipotek

Yönetici ya da diğer kat maliklerinden herhangi biri borçlu hakkında icra takibi başlatabilir. Takipte aidatlar, gecikme tazminatı ve takip masrafları istenir; masrafları icra takip masrafı hesaplama aracı gösterir. Borçlu takibe itiraz ederse dava yoluna geçilir; Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabulucu ücretini arabuluculuk ücreti hesaplama, sürecin ayrıntılarını zorunlu arabuluculuk rehberinde bulabilirsin.

Borç bu yollarla da tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borç için yöneticinin ya da bir kat malikinin yazılı istemiyle borçlunun dairesi üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Kat maliklerinin aidat alacakları da diğer alacaklara göre önceliklidir.

6. Yöneticinin yapılacaklar listesi

1. Aidat paylaşımını kontrol et: Yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20'ye uygun mu?
2. Borç dökümünü çıkar: Her ayın vade tarihini ve gecikme gününü yaz; gecikme tazminatını hesapla.
3. Yazılı bildir: Borçluya ve varsa kiracıya dökümü imza karşılığı ya da noter aracılığıyla ilet.
4. Karar defterine işle: Kat malikleri kurulu kararlarını ve tahsilat yazışmalarını sakla.
5. İcra takibine geç: Ödeme yapılmazsa takip başlat; itiraz gelirse arabuluculuk ve dava sürecini bir avukatla planla.

Mahkeme kararlarındaki faiz için yasal faiz hesaplama aracını kullanabilirsin. Bu yazı genel bilgi verir; yönetim planının özel hükümleri ve somut olayın koşulları sonucu değiştirebilir.