Kira Artışı Nasıl Yapılır? Ev Sahibi Kirayı Ne Kadar Artırabilir?

Kısa cevap

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesi yenilendiğinde uygulanacak yeni kira bedeli, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 344). Eylül 2026 döneminde yenilenen sözleşmeler için bu oran %31,79 olup 30.000,00 ₺ kira için yeni kira en fazla 39.537,00 ₺ olabilir.

Sözleşmede daha düşük bir artış oranı yazıyorsa o oran uygulanır; daha yüksek bir oran yazıyorsa yasal sınırı aşan kısım geçerli olmaz. Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda ise yeni kira bedelini, taraflar anlaşamazsa hâkim belirler. Kendi kiran için kira artış oranı hesaplama aracını kullanabilirsin.

Yasal çerçeve: TBK md. 344

• Anlaşma varsa (md. 344/1): Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
• Anlaşma yoksa (md. 344/2): Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedelini, aynı TÜFE sınırını geçmemek koşuluyla hâkim, kiralananın durumunu göz önünde tutarak hakkaniyete göre belirler.
• Beş yıl (md. 344/3): Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedelini; anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın; hâkim TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler.
• Yabancı para (md. 344/4): Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
• Geçici %25 sınırı sona erdi: Konut kiralarında bir dönem uygulanan geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir; bugün ölçüt TÜFE on iki aylık ortalamadır.

Bu kurallar kiracı aleyhine değiştirilemez: sözleşmeye daha yüksek bir artış oranı yazılması, aşan kısım yönünden hüküm doğurmaz.

Artış nasıl hesaplanır?

TÜİK, TÜFE verisini her ayın 3'ünde (hafta sonuna ya da resmî tatile denk gelirse ilk iş gününde) açıklar; sözleşmenin yenilendiği ayın oranı esas alınır. 30.000,00 ₺ kira için 2026'da yenilenen sözleşmelerde azami yeni kira bedeli:

Güncel oranlar ve açıklama tarihleri için aylık kira artış oranları tablosu ve güncel oranlar ve tutarlar sayfalarına bak. Bir sonraki oran 5 Ekim 2026 tarihinde açıklanır.

Sözleşmede artış oranı yazıyorsa

• Sözleşme oranı yasal sınırdan düşükse sözleşmedeki oran uygulanır. Örnek: 30.000,00 ₺ kira, sözleşmede %25, Eylül 2026 yenilemesi (üst sınır %31,79): yeni kira 37.500,00 ₺.
• Sözleşme oranı yasal sınırdan yüksekse yasal sınırı aşan kısım geçerli olmaz. Örnek: sözleşmede %45 yazıyor ve kiraya veren 43.500,00 ₺ istiyor; Eylül 2026 sınırı 39.537,00 ₺. Aşan kısım aylık 3.963,00 ₺, yıllık 47.556,00 ₺'dir.
• Artış ölçütü belirli ve hesaplanabilir olmalıdır. "Bir önceki kira yılı TÜFE on iki aylık ortalama oranında" gibi ifadeler uygulanabilir; "piyasa şartlarına göre" gibi belirsiz ifadeler artış şartı olarak kabul edilmeyebilir. Belirli ve hesaplanabilir bir artış hükmü varsa, yeni dönemde kiranın artması için tarafların her yıl yeniden anlaşması ya da kiraya verenin ayrıca ihtar göndermesi gerekmez.
• Sözleşmede artış hükmü hiç yoksa kiraya veren kirayı tek taraflı olarak artıramaz. Taraflar anlaşabilir; anlaşamazlarsa kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilir ve hâkim bedeli TÜFE sınırını aşmayacak şekilde belirler (md. 344/2). Hâkimin belirlediği bedel yalnızca ilgili kira dönemi için geçerlidir; sonraki dönemlerde aynı sınır yeniden uygulanır.

Hangi ayın oranı geçerli?

Yenileme tarihi, sözleşmenin başlangıç tarihinin yıl dönümüdür. Örnek: sözleşme 15 Ağustos 2025'te başladıysa yenileme 15 Ağustos 2026'dır; Ağustos 2026 oranı (%31,90) uygulanır ve 30.000,00 ₺ kira en fazla 39.570,00 ₺ olur. Kendi yenileme ayını bulmak için kira artış oranı aracındaki "Sözleşmem hangi ay yenileniyor?" yardımcısını kullanabilirsin.

Beş yıl kuralı

Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda, yeni kira bedelini taraflar anlaşamazsa hâkim belirler. Bu aşamada TÜFE tek ölçüt olmaktan çıkar; hâkim emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu da dikkate alır ve TÜFE bir tavan olarak uygulanmaz. Beş yıllık süre kira ilişkisinin başlangıcından itibaren sayılır; sözleşmenin her yenilenmesi sayacı yeniden başlatmaz. Sonraki her beş yılın sonunda hâkim yeniden belirleme yapabilir.

Bu nedenle beş yılı dolduran kira ilişkilerinde yalnızca yasal üst sınıra bakmak yeni kira bedelini tek başına belirlemez. Kira artış aracımız bu durumda bildirim metni üretmez, yalnızca uyarır.

Kiraya veren neler yapmalı?

1. Yenileme ayını ve o aya ait oranı belirle; sözleşmedeki artış hükmünü ve ölçütünü kontrol et.
2. Yeni kira bedelini yasal sınırı aşmayacak şekilde hesapla (kira artış oranı hesaplama).
3. Artışı kiracıya yazılı bildir ve bildirimi kayıt altına al (aynı araçtan kopyalanabilir bir bildirim metni hazırlayabilirsin). Kanun ihtar zorunlu kılmasa da yazılı bildirim ispat bakımından önemlidir; sözleşmede özel bir bildirim şartı varsa ona uy.
4. Sözleşmede artış hükmü yoksa ya da beş yıl dolmuşsa ve taraflar anlaşamıyorsa kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilir; bu davanın süre ve usul kurallarını bir avukatla teyit et.

Kiracı neler yapmalı?

1. Yenileme ayını ve o aya ait yasal üst sınırı hesapla; kiraya verenin talebini karşılaştır.
2. Talep sınırın üzerindeyse yazılı olarak itiraz et (aynı araçtan itiraz bildirim metni hazırlayabilirsin) ve ödemelerini banka yoluyla, açıklamaya "kira" ve ay bilgisini yazarak yap; yazışmalarını sakla.
3. Tartışmalı farkı ne yapacağına dikkatle karar ver. İki yol vardır: (a) talep edilen bedeli ihtirazi kayıtla ödeyip ("yasal sınırı aşan kısım için haklarım saklıdır" gibi bir açıklamayla) sonradan fazlasını geri istemek; (b) yalnızca yasal sınır içindeki bedeli ödemek. İkinci yolda kiraya veren eksik ödeme nedeniyle temerrüt iddiasında bulunabilir; kira bedelinin ödenmemesi hâlinde konut ve çatılı işyerinde yazılı ihtar ve en az otuz günlük süre sonrası sözleşmenin feshi gündeme gelebilir (TBK md. 315). Hangi yolun uygun olduğu somut duruma bağlıdır; riskli durumlarda bir avukattan destek almak yerinde olur.

En sık yapılan hatalar

1. "%25 sınırı hâlâ geçerli" sanmak. Geçici sınır 1 Temmuz 2024'te sona erdi.
2. Yıllık enflasyonu esas almak. Ölçüt, on iki aylık ortalamalara göre değişimdir; ikisi farklı rakamlardır.
3. Yanlış ayın oranını kullanmak. Yenileme tarihinin ayı belirleyicidir.
4. Sözleşmedeki yüksek oranı otomatik geçerli sanmak. Yasal sınırı aşan kısım geçerli olmaz.
5. Yıl içinde ikinci artış yapmaya çalışmak. Artış yenilenen dönemde ve yılda bir kez uygulanır.
6. Beş yıldan sonra da TÜFE sınırının geçerli olduğunu düşünmek. Bu aşamada hâkim yeniden belirler.
7. Hesabı kuruşuna kadar yapmamak. Küçük bir oran farkı yıllık binlerce lira fark yaratır: 30.000,00 ₺ kirada %45 ile %31,79 arasındaki fark yılda 47.556,00 ₺'dir.

İlgili araçlar ve kaynaklar

• Kira artış oranı hesaplama (iki yenileme ayı karşılaştırma ve bildirim metniyle)
• Aylık kira artış oranları tablosu · Güncel oranlar ve tutarlar · Kira getirisi hesaplama

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 344 ve 315 (mevzuat.gov.tr)
• TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri
• Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar (13 Eylül 2018 değişikliği, Resmî Gazete)

Bu rehber genel bilgi verir ve hukuki danışmanlık yerine geçmez; somut bir uyuşmazlıkta bir avukata danışılmalıdır. Rehber, yapay zekâdan yararlanılarak hazırlanan bir taslak üzerinden Av. Deniz Çelik tarafından gözden geçirilip onaylanmıştır; hazırlık sürecimiz editoryal ilkeler sayfasında anlatılır, bir hata görürsen düzeltme politikası sayfasından bildirebilirsin.