Kiracı Tahliyesi Rehberi: Hangi Sebeplerle ve Hangi Sürede?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı korur: sözleşme süresinin dolması, ev sahibine tek başına "evi boşalt" deme hakkı vermez. Kiracının çıkarılabilmesi için Türk Borçlar Kanununda sayılan bir sebebin bulunması ve çoğu zaman belirli bir süre içinde dava açılması ya da icraya başvurulması gerekir. Bu süreler kaçırılırsa hak o kira dönemi için düşer. Bu rehberde tahliye sebeplerini, her birinin süresini, arabuluculuk ve dava sürecini, kiracının haklarını anlatıyoruz. Kira bedeliyle ilgili anlaşmazlıklarda kira artış oranı hesaplama aracı yasal sınırı gösterir.
- Süre bitince sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzar; kiracı 15 gün önceden bildirerek çıkabilir.
- Ev sahibi gerekçesiz fesih için 10 yıllık uzama süresinin dolmasını beklemek zorundadır.
- İhtiyaç, taahhüt, iki haklı ihtar gibi sebeplerde dava veya icra süresi genellikle 1 aydır.
- Fesih bildirimleri yazılı olmalıdır; aile konutunda eşe de ayrıca bildirim yapılır.
- Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ilamsız icra ile tahliye bunun dışındadır.
Tahliye sebepleri ve süreleri
| Sebep | Şart | Süre | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Konut veya işyeri ihtiyacı | Ev sahibinin, eşinin, altsoy ve üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacı | Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava | TBK 350 |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | Tadilat sırasında kiralananın kullanılmasının imkânsız olması | Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava | TBK 350 |
| Yeni malikin ihtiyacı | Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim | Edinmeden 6 ay sonra dava (veya sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde) | TBK 351 |
| Yazılı tahliye taahhüdü | Kiralanan teslim edildikten sonra verilmiş, tarihli taahhüt | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra veya dava | TBK 352/1 |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi yüzünden iki ayrı yazılı ihtar | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava | TBK 352/2 |
| Kiracının kendi konutu | Kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belde sınırlarında oturmaya elverişli konutu; ev sahibi sözleşmede bunu bilmiyorsa | Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava | TBK 352/3 |
| Kira borcunu ödememe (temerrüt) | Yazılı olarak en az 30 gün süre verilmesi ve bu sürede ödenmemesi | Süre dolunca fesih; icra veya dava yoluyla tahliye | TBK 315 |
| 10 yıllık uzama süresinin dolması | Gerekçe aranmaz | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim | TBK 347 |
Ev sahibi dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse, bu süre bir kira yılı uzar (TBK 353). Bu yüzden "ihtiyaç ihtarnamesi" alan kiracı, davanın hemen değil bir sonraki dönem sonunda da açılabileceğini hesaba katmalıdır. Bu sebeplere ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez; sözleşmeye yazılan "ev sahibi istediği zaman çıkarır" türü maddeler geçersizdir (TBK 354).
10 yıl kuralı nasıl işler?
Belirli süreli bir konut kira sözleşmesi bitince, kiracı çıkmazsa sözleşme her yıl kendiliğinden yenilenir. Kanun, sözleşme süresinin bitiminden sonraki 10 yıllık uzama süresi boyunca ev sahibine gerekçesiz fesih hakkı tanımaz. Bu süre dolduktan sonra ev sahibi, izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeden sona erdirebilir.
Örnek: 1 Eylül 2016'da başlayan bir yıllık sözleşmede ilk süre 1 Eylül 2017'de, 10 yıllık uzama süresi 1 Eylül 2027'de dolar. İzleyen uzama yılı 1 Eylül 2028'de biter; ev sahibi bu tarihte tahliye istiyorsa bildirimini en geç 1 Haziran 2028'e kadar yapmalıdır. Bildirime rağmen kiracı çıkmazsa ev sahibi arabuluculuk ve dava yoluna gider. Belirsiz süreli sözleşmelerde 10 yıl, kiralananın kullanılmaya başlandığı tarihten itibaren sayılır.
Tahliye süreci adım adım
- Sebebi ve süreyi belirle. Hangi sebebe dayanıldığı, hangi tarihten itibaren 1 aylık sürenin işlediğini belirler.
- Yazılı bildirim veya ihtar gönder. Fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK 348). İspat kolaylığı için çoğunlukla noter ihtarnamesi tercih edilir. Kiralanan aile konutuysa bildirim kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapılır (TBK 349).
- İcra yolu mu, dava yolu mu? Yazılı tahliye taahhüdü ve ödenmeyen kira için icra dairesinde ilamsız tahliye takibi başlatılabilir; bu takipler arabuluculuk şartından muaftır. Ayrıntılar icra takibi rehberinde.
- Arabulucuya başvur. Dava açılacaksa önce arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşma olursa tutanak ilam niteliğindedir. Süreç ve ücretler zorunlu arabuluculuk rehberinde, tutar arabuluculuk ücreti hesaplama aracında.
- Sulh hukuk mahkemesinde dava aç. Kira ilişkisinden doğan davalara sulh hukuk mahkemesi bakar. Başvuru ve peşin harç için dava harcı hesaplama, vekâlet ücreti ve diğer giderler için avukatlık ücreti ve dava masrafları sayfasına bakabilirsin.
Kiracının hakları
- Sürenin dolması tahliye sebebi değildir. Kiracı kirayı ödedikçe ve sözleşmeye uydukça oturmaya devam eder.
- Kiracı istediğinde çıkabilir. Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirmesi yeterlidir; süre dolmadan çıkarsa, kiralanan makul koşullarla yeniden kiralanana kadar kira borcundan sorumlu olabilir (TBK 325).
- İhtiyaç samimi olmalıdır. Mahkeme ihtiyacın gerçek ve sürekli olup olmadığını araştırır. Tahliyeden sonra ev 3 yıl içinde başkasına kiralanırsa eski kiracı tazminat isteyebilir (TBK 355).
- Kira artışı sınırlıdır. Ev sahibi kiracıyı çıkaramadığında yüksek artış istemesi sık görülür; yenilenen dönemde artış on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Ayrıntılar kira artışı rehberinde.
Her somut olayın ispat koşulları ve süreleri farklıdır. Tahliye veya savunma kararı vermeden önce sözleşmeni ve yazışmalarını bir avukata göstermen, süre kaçırma riskini azaltır.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi kiracıyı hangi sebeplerle çıkarabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle çıkarabilir: kendisinin, eşinin, çocuklarının, anne babasının veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı; esaslı onarım veya yeniden inşa; yazılı tahliye taahhüdü; bir kira yılında iki haklı ihtar; kiracının aynı ilçede kendine ait konutu olması; kiranın ödenmemesi (temerrüt). Bunlar dışında 10 yıllık uzama süresinin dolması gerekir.
Sözleşme süresi bitince kiracı evden çıkmak zorunda mı?
Hayır. Belirli süreli konut kira sözleşmesinde kiracı, süre bitmeden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Ev sahibi sürenin dolmasını tek başına tahliye sebebi olarak kullanamaz.
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerli olur?
Taahhüdün yazılı olması ve kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhütler, tesliminden sonra verildiği ispatlanamadıkça geçerli kabul edilmeyebilir. Ev sahibi taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmazsa veya dava açmazsa bu hakkını o dönem için kaybeder.
İhtiyaç nedeniyle çıkarılan evi ev sahibi başkasına kiralayabilir mi?
Haklı bir sebep olmadıkça, ihtiyaç gerekçesiyle tahliye ettirdiği kiralananı 3 yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralayamaz. Bu yasağa uymayan ev sahibi, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
Tahliye davası için arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, tahliye talepleri dahil, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İstisnası, icra dairesi üzerinden ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleridir (yazılı tahliye taahhüdüne veya ödenmeyen kiraya dayalı takipler gibi).
Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Evi satın alan yeni malik ihtiyacı varsa edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunur ve edinmeden altı ay sonra dava açabilir. Alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Bildirimde bulunmamışsa yalnızca bu ikinci yol kalır.
Bir hata ya da eksik mi gördün? Lütfen bize bildir; doğrulayıp düzeltiriz. Hesapların hangi kaynaklara ve yönteme dayandığını kaynaklar ve yöntem sayfasında açıkladık. Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır; resmî işlemlerde ilgili kurumun verilerini esas al. Bizi tanımak için hakkımızda sayfasına bakabilirsin.