Kiracım Kirayı Ödemiyor: Alacak, İhtar ve Tahliye Adım Adım

Selma Hanım emekli olunca birikimiyle aldığı daireyi aylık 18.000 ₺'ye kiraya verdi; kira her ayın 5'inde yatıyordu. Ağustos'ta kira gelmedi, kiracı "işler kötü, toparlayınca yatıracağım" dedi. Eylül ve Ekim'de de ödeme olmadı, telefonlar açılmamaya başladı. Selma Hanım'ın kafasında üç soru var: "Alacağım ne kadar oldu? Kiracıyı nasıl çıkarırım? Bunun masrafı ne?" Bu yazıda kira ödenmediğinde ev sahibinin izleyebileceği yolları, süreleri ve rakamları anlatıyoruz.

1. Alacağı hesapla

Her ayın kirası, ödeme gününden sonraki günden itibaren yasal faiz işletir. Selma Hanım 19 Ekim'de takip başlatırsa alacağı şöyle olur:

Faiz, 2026 yasal faiz oranı olan yıllık %31 ile basit faiz olarak hesaplandı. Sözleşmede daha yüksek bir gecikme faizi yazıyorsa o uygulanabilir. Kendi alacağın için yasal faiz hesaplama aracını kullanabilirsin.

2. En hızlı yol: tahliye talepli icra takibi

Kira alacağı için icra dairesinde başlatılan takipte, ev sahibi isterse ödeme emrine "kira ödenmezse tahliye" ihtarı da eklenir (İİK md. 269). Bu yol kira uyuşmazlıklarındaki zorunlu arabuluculuğun dışındadır. Süreç şöyle işler:

1. Ödeme emri kiracıya tebliğ edilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir.
2. Konut kirasında 30 günlük ödeme süresi işler. Bu süre TBK md. 315'teki ihtar süresinin yerine geçer.
3. Kiracı itiraz etmez ve 30 gün içinde ödemezse ev sahibi, sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı ister (İİK md. 269/a).
4. Kiracı itiraz ederse takip durur; ev sahibi itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurur ya da itirazın iptali davası açar.

Selma Hanım'ın 54.000 ₺'lik alacağı için takibi açarken yaklaşık 1.535 ₺ harç ve masraf yatırılır; avukatla takip ederse kiracının ödeyeceği vekâlet ücreti 9.000 ₺ olur. Kiracı hacizden önce öderse ayrıca 2.457 ₺ tahsil harcı çıkar. Bütün kalemleri icra takip masrafı hesaplama aracıyla, sürecin genelini icra takibi rehberinde bulabilirsin.

3. İhtar yolu: 30 gün süre ve fesih

İcra yerine noter aracılığıyla ihtarname de gönderilebilir. İhtarnamede ödenmeyen kira ayları ve tutarı yazılır, kiracıya en az 30 gün süre verilir ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilir (TBK md. 315). Süre, ihtarnamenin tebliğinden sonraki gün başlar. Kiracı 30 gün içinde öderse sözleşme devam eder; ödemezse ev sahibi tahliye davası açabilir. Bu dava için önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Noter masrafını noter ücreti hesaplama aracıyla, arabulucu ücretini arabuluculuk ücreti hesaplama aracıyla görebilirsin.

4. Kiracı geç de olsa ödüyorsa: iki haklı ihtar

Bazı kiracılar kirayı tamamen kesmez ama hep geç öder. Bir yıllık kira sözleşmesinde, aynı kira yılı içinde kirayı ödemediği için kiracıya iki kez yazılı haklı ihtar çekilmişse ev sahibi, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK md. 352). "Haklı" ihtar, ödeme günü geçtiği hâlde ödenmemiş bir kira için çekilen ihtardır. İhtarları noter aracılığıyla göndermek, tarihlerini ispat etmeyi kolaylaştırır.

5. Selma Hanım'ın yol haritası

1. Belgeleri topla: Kira sözleşmesi, banka dökümleri ve kiracıyla yazışmalar.
2. Bir kez yazılı uyar: Kısa bir mesaj ya da e-posta, uzlaşma ihtimalini ve ileride ispatı kolaylaştırır.
3. Tahliye talepli icra takibi başlat: 30 günlük süre dolunca ödeme yoksa 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye iste.
4. Kiracı öderse: Takip ödemeyle biter. Aynı kira yılında yeniden ödemezse, iki haklı ihtar yolunu (TBK md. 352) bir avukatla değerlendir.
5. Vergiyi unutma: Tahsil ettiğin kiranın vergisini kira geliri vergisi hesaplama aracıyla hesaplayabilirsin.

Kiralananın diğer tahliye sebepleri (ihtiyaç, 10 yıl kuralı, yeniden inşa) için kiracı tahliye rehberine, kira artışında yasal sınır için kira artış oranı hesaplama aracına bakabilirsin. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; takip ve dava aşamalarında süre kaçırmamak için bir avukata danışmanı öneririz.