Emlak Vergisi Rehberi: Ne Zaman, Ne Kadar, Kimler Muaf?
Emlak vergisi, sahip olduğun bina, arsa ve araziler için her yıl belediyeye ödenen vergidir. Konutta oran binde 1'dir; büyükşehir belediyesi sınırlarında iki katı, binde 2 uygulanır. Yıllık vergi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mayıs sonuna, ikinci taksit Kasım sonuna kadar. Brüt 200 m²'yi geçmeyen tek konutu olan emekliler, engelliler, gaziler, şehit yakınları ve geliri olmayanlar bu konut için emlak vergisi ödemez. Bu rehberde verginin nasıl hesaplandığını, ödeme takvimini, muafiyetin şartlarını ve geç ödemenin maliyetini örneklerle anlatıyoruz. Kendi vergini emlak vergisi hesaplama aracıyla bulabilirsin.
- Konut binde 1, işyeri binde 2, arsa binde 3, arazi binde 1; büyükşehirde iki katı.
- Matrah: belediyenin hesapladığı vergi değeri (piyasa fiyatı değil).
- Taksitler: Mart–Mayıs (en geç 31 Mayıs) ve Kasım (en geç 30 Kasım).
- Geç ödemede aylık %3,7 gecikme zammı.
- Muafiyet: brüt 200 m²'ye kadar tek konut; emekli, engelli, gazi, şehit yakını, geliri olmayan.
2026 emlak vergisi oranları
| Taşınmaz | Büyükşehir dışı | Büyükşehir |
|---|---|---|
| Konut | binde 1 | binde 2 |
| İşyeri ve diğer binalar | binde 2 | binde 4 |
| Arsa | binde 3 | binde 6 |
| Arazi (tarla vb.) | binde 1 | binde 2 |
Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar içindeki taşınmazlarda oranlar %100 artırımlı uygulanır (1319 sayılı Kanun md. 8 ve 18).
Emlak vergisi nasıl hesaplanır?
Hesabın temeli taşınmazın vergi değeridir. Bu değer piyasa (satış) fiyatı değildir; belediyenin belirlediği arsa ve bina metrekare birim değerleri, bina yaşı ve yapı sınıfı gibi bilgilerle hesaplanır ve çoğu zaman piyasa değerinin oldukça altındadır. Kendi taşınmazının vergi değerini e-Devlet'te belediyenin emlak vergisi sorgulama hizmetinden ya da belediyenin vergi biriminden öğrenebilirsin.
- Büyükşehirde konut: Vergi değeri 3.000.000 ₺ olan konutun yıllık vergisi 6.000,00 ₺; Mayıs ve Kasım'da 3.000,00 ₺ olarak ödenir.
- Büyükşehir dışında aynı konut: Oran binde 1 olduğu için yıllık vergi 3.000,00 ₺.
- Büyükşehirde arsa: Vergi değeri 1.500.000 ₺ olan arsa için binde 6 ile yıllık 9.000,00 ₺.
- Yarı hisseli konut: Büyükşehirde 3.000.000 ₺ değerli konutun %50 sahibi, yıllık 3.000,00 ₺ öder.
Emlak vergisi ne zaman ödenir?
- Birinci taksit: Mart, Nisan, Mayıs. Son gün Mayıs ayının son günüdür. İstersen yıllık vergiyi tek seferde bu dönemde ödeyebilirsin.
- İkinci taksit: Kasım. Son gün Kasım ayının son günüdür. Son gün hafta sonuna denk gelirse ödeme izleyen ilk iş günü yapılabilir.
- Ödeme kanalları. Belediyenin veznesi ve e-belediye sitesi, e-Devlet'teki belediye hizmetleri, anlaşmalı bankaların şube ve internet bankacılığı kullanılabilir.
Geç ödemenin maliyeti: Vadesinde ödenmeyen taksite her ay için %3,7 gecikme zammı işler. Örneğin 2026 yılının 3.000,00 ₺ tutarındaki Kasım taksiti 15 Şubat 2027'de ödenirse gecikme zammı 281,20 ₺, toplam borç 3.281,20 ₺ olur. Kendi borcunu gecikme zammı hesaplama aracıyla bulabilir, ayrıntıları gecikme zammı rehberinde okuyabilirsin.
Kimler emlak vergisinden muaf?
1319 sayılı Kanunun 8. maddesine göre aşağıdaki kişilerin, Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²'yi geçmeyen tek konutları için emlak vergisi oranı sıfırdır:
- Emekliler (hangi sosyal güvenlik kurumundan olursa olsun),
- Hiçbir geliri olmayanlar,
- Engelliler,
- Gaziler ile şehitlerin dul ve yetimleri.
Şartlar birlikte aranır: Türkiye'de başka bir konutun ya da konut hissenin olmaması ve konutun brüt alanının 200 m²'yi aşmaması gerekir. Konutta bizzat oturma şartı aranmaz. Muafiyet yalnızca konut içindir; işyeri, arsa ve araziler için geçerli değildir. Muafiyetin uygulanması için belediyeye başvurman gerekir; başvuru yapılmadıkça vergi tahakkuk etmeye devam eder.
Ev alırken ve satarken emlak vergisi
Taşınmaz yıl içinde el değiştirirse o yılın vergisini satıcı öder, alıcı izleyen yıldan itibaren mükellef olur. Tapuda satış işleminden önce satıcının emlak vergisi borcu belediye yazısıyla ya da elektronik sorguyla kontrol edilir; bu yüzden satıştan önce borcu kapatmak gerekir. Satışta ödenen tapu harcı da vergi değerine bağlıdır: beyan edilen satış bedeli emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Tutarını tapu harcı hesaplama aracıyla görebilir, alım-satımdaki bütün kalemleri ev alırken ve satarken sayfasında bulabilirsin. Evi beş yıl dolmadan satıyorsan değer artış kazancı vergisine de bakmalısın. Evi kiraya veriyorsan kira gelirinin beyanını kira geliri beyanı rehberinde anlattık.
Sık yapılan hatalar
- Piyasa fiyatıyla hesaplamak: Emlak vergisi satış fiyatı üzerinden değil, belediyenin vergi değeri üzerinden hesaplanır.
- Muafiyetin kendiliğinden uygulanacağını sanmak: Emekli ya da engelli olmak yetmez; belediyeye başvurmak gerekir.
- İkinci taksiti unutmak: Kasım taksiti çoğu zaman gözden kaçar; gecikme zammı ay ay büyür.
- Emlak vergisini değerli konut vergisiyle karıştırmak: Değerli konut vergisi yüksek değerli konutlar için ayrıca, vergi dairesine beyan edilen merkezi bir vergidir.
Bu rehber genel bilgilendirme içindir. Vergi değeri ve tahakkuk konusunda kesin bilgi için taşınmazının bulunduğu belediyenin emlak vergisi birimine başvurabilirsin.
Engellilere tanınan vergi indirimi, ÖTV'siz araç ve erken emeklilik haklarını engelli hakları rehberinde topladık.
Sık sorulan sorular
Emlak vergisi ödenmezse ne olur?
Vadesinde ödenmeyen taksite, vade tarihinden itibaren her ay için gecikme zammı işler. Borç uzun süre ödenmezse belediye 6183 sayılı Kanuna göre ödeme emri gönderip haciz yoluna gidebilir. Ayrıca taşınmaz satılırken tapuda emlak vergisi borcu kontrol edildiğinden, satıştan önce borcun kapatılması gerekir.
Emlak vergisini kiracı mı öder, ev sahibi mi?
Emlak vergisinin mükellefi taşınmazın sahibidir; belediye vergiyi malikten ister. Kira sözleşmesine vergiyi kiracının üstleneceği yazılabilir, ancak bu yalnızca taraflar arasında geçerlidir ve ödenmezse belediye yine malikten tahsil eder.
Emekliler emlak vergisi muafiyeti için nereye başvurur?
Taşınmazın bulunduğu belediyenin emlak vergisi birimine başvurulur. Genellikle kimlik, emekli olunduğunu gösteren belge ve tapu bilgisi istenir; bazı belediyeler başvuruyu e-belediye üzerinden de kabul eder. Şartlarda değişiklik olursa (ör. ikinci bir konut edinilmesi) belediyeye bildirilmesi gerekir.
Hisseli bir evin emlak vergisini kim öder?
Her malik, vergi değerinin kendi hissesine düşen kısmı üzerinden vergi öder. Örneğin yarı yarıya ortak olunan bir evde her ortak toplam verginin yarısından sorumludur. Muafiyet şartları da her malik için ayrı değerlendirilir.
Ev satılınca o yılın emlak vergisini kim öder?
Taşınmaz yıl içinde satılırsa o yılın emlak vergisini satıcı öder; alıcı, satışı izleyen yıldan itibaren mükellef olur. Satış sırasında satıcının o yılın vergisini ödemiş olması gerekir; tapuda bu nedenle emlak vergisi borcu sorgulanır.
Bir hata ya da eksik mi gördün? Lütfen bize bildir; doğrulayıp düzeltiriz. Hesapların hangi kaynaklara ve yönteme dayandığını kaynaklar ve yöntem sayfasında açıkladık. Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır; resmî işlemlerde ilgili kurumun verilerini esas al. Bizi tanımak için hakkımızda sayfasına bakabilirsin.